公設比怎麼算？大公設小公設傻傻分不清？公設比多少合理？本文將帶你深入了解公設比計算方式、影響因素，並附上公設比常見問題與建設公司推薦資訊，幫你解開對買房公設比的種種疑惑，幫助你做出更明智的購屋選擇。
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| 一、什麼是公設比？一起了解公設比計算公式 |
一、什麼是公設比？一起了解公設比計算公式
（一）公設比是什麼？
公設比是指房屋所有權狀上，除了你實際能住進去使用的空間（例如：客廳、臥室、廚房等）之外，其他由所有住戶共同使用的空間（例如：大廳、中庭、健身房等）所佔的比例。此外，像消防逃生設施、機電室、防空避難室等，雖然不是直接使用的空間，但對住戶的居住安全很重要，所以也納入公設比。
（二）公設比怎麼算？公設比計算機一指搞定！
公設比的計算方式是將持有公設的坪數，除以權狀坪數，然後乘以 100%，得到的數值就是公設比。具體公式如下：
持有公設坪數 ÷ 權狀坪數（主建物＋附屬建物＋公設）x 100% = 公設比
此外，在公設比的計算中，若車位為獨立產權，可以從公設面積中扣除；但若車位為共用產權，則會包含在公設面積內，一併計算公設比。
二、2 大公設種類介紹：大公設 & 小公設
公設其實還可以再細分為「大公設」和「小公設」2 種。它們雖然都屬於公共設施，但分攤方式和使用範圍卻有所不同。
（一）大公設
大公設是指由全體住戶共同分攤的空間，也就是大家都可以共同使用的設施。這些設施通常位於建物的共用區域，例如： 大廳、管理室、游泳池、健身房、交誼廳、垃圾處理區等，屬於社區的共同資產。
（二）小公設
小公設是指由部分特定住戶共同使用、持有及坪數分攤的公共設施，這類公設的使用範圍較小，且通常位於樓層內或特定區域，例如：樓梯間、走廊、梯廳等。
三、為什麼新建案公設比越來越高？公設比多少合理？
許多人會認為近年來的建案有公設比越來越高的現象，其實主要可以歸咎於以下原因：
- 建築法規政策修訂：自 2005 年起，建築法規要求 8 樓以上的建物必須設置雙逃生梯，11 樓以上的建物更需設置排煙室。這些額外的安全設施佔用了更多的空間，進而提高了公設比。此外，2018 年後的建案，雨遮也不再計入房屋坪數，原先屬於室內空間的雨遮面積，也因法規改變被納入公設範圍，導致公設比上升。
- 小坪數需求提高：隨著人口結構老化，小家庭與單身族群比例增加，對於小坪數住宅的需求也隨之攀升。然而，小坪數規劃的建案通常會在一層樓設置較多的戶數，以提高土地利用效率。為了容納更多的住戶，建築物內的公共空間，如梯廳、電梯等，也需要相對擴大。
- 住商混合型大樓增加：住商混合大樓的興起，使得建築物內除了住宅單元外，還包含了辦公室、商場等商業空間。此外，為符合法規要求，這些商業空間必須配備獨立的男廁、女廁、茶水間等公用設施，大幅增加了建築物的公設面積，進而拉高了整體的公設比。
- 生活品質提升需求：隨著現代人對生活品質的要求提升，像健身房、會議室等設施已成為不少社區的標配，這些設施的加入也導致了公設比的增加。
以下也提供公寓、華廈、社區大樓公設比供大家做為參考：
| 房屋類型 | 公設比 |
| 公寓（4~6 樓且無電梯） | 8~15% |
| 華廈（7~10 樓且有電梯） | 15~20% |
| 社區大樓（10 樓以上且有電梯） | 30% 以上 |
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四、公設比常見問題：破除你對公設比的種種迷思
（一）戶外型公設面積大，代表公設比很高？
戶外型公設面積大並不代表公設比一定很高，因為公設比的計算範圍主要包括有屋頂建築結構的公共設施。
如果社區中有戶外的設施，如花園、運動場、泳池等，這些設施通常屬於法定空地的範疇，不能被算入住戶需要負擔的公共設施面積，因為它們沒有建築物的屋頂結構，不符合列入公設比的條件。
因此即使一個社區擁有大面積的戶外空間，也不會影響公設比的高低，這些戶外設施提供的共享空間只是社區附加的優勢，與公設比無直接關聯。
（二）停車位會計入公設比嗎？車道是公設嗎？
停車位是否計入公設比取決於其是否為獨立產權。如果停車位是獨立產權，則不計入公設比，而是由擁有者自行負擔。而車道則被認為是供所有住戶共同使用的空間，因此通常會被視為公設的一部分，納入公設比的計算。
另外，大家經常聽到的「車位灌水」指的是有時建商在登記車位面積時，會把車位的一部分面積算在車道裡，這樣車位的實際面積會變小，而車道的面積則變大。這樣擴大的車道面積被計入公設比，會導致總體公設比被抬高，使得住戶的實際室內空間減少，卻仍需支付相同的價格。
（三）戶數多寡、基地坪數會影響公設比嗎？
一般而言，基地越大、戶數越多，公設比相對較低，且公設品質和種類也越豐富。舉例來說，同樣都是公設比 33% 的建案，3,000 坪的基地可以規劃出大型的游泳池、健身房、中庭花園等多樣化的公設，甚至可以設置主題式園林。而 500 坪的基地可能只能規劃出小型游泳池、健身房，公設種類和品質都較受限制。
（四）沒有公設等於「0 公設比」嗎？
沒有公設的房子，公設比通常會比較低，但絕對不會是 0。公設不僅僅指的是健身房、會議廳或影音室這些可選擇的額外設施。實際上，樓梯、電梯、大廳等基本設施也屬於公共設施的一部分，也就是必要公設與非必要公設的區分：
- 必要公設：如樓梯、電梯、大廳等，這些是建築物正常運作所必需的公共設施。
- 非必要公設：如健身房、游泳池、會議室等，這些是額外提供的設施，並非每個建築物都會有。
因此即使沒有額外的公設，仍然會有一個基礎的公設比，住戶依舊會需要支付管理費於維護建築物的基礎設施和公共區域的清潔、安全等服務。
（五）低公設比等於室內面積大嗎？
公設比越低，聽起來好像買到的室內面積就越大。但實際上公設比只是建物中，所有住戶共同使用部分的坪數佔建物總坪數的比例。除了公設比，還有許多其他因素會影響室內實際使用面積，例如：陽台、雨遮等附屬建物、格局設計、建商的登記方式等。
（六）公設比愈低愈好嗎？
如同前面所提到的，公設比低不代表房子就一定好，更不代表室內面積就一定大，因此購房時，若僅僅關注公設比，便很容易掉入數字陷阱！更重要的是這些公設的「質」與「量」是否符合你的需求。
在京懋建設的住宅社區中，一間小小的咖啡廳卻扮演著串聯社區情感的重要角色。每月超過1,000 杯的咖啡銷量，不僅反映出住戶對這項公設的喜愛，更證明了公設的實質內容與使用率才是決定社區生活品質的關鍵。
京懋咖啡廳不僅提供一杯香醇的咖啡，更是一個讓鄰里互動的場所。住戶們在這裡品嚐咖啡、閱讀書籍、或與鄰居閒聊，讓社區氛圍更加溫馨。這樣的場景，是單純以公設比高低來衡量一個建案價值所無法呈現的。
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五、建設公司推薦：京懋建築─「情感建築，訂製生活」
公設比雖然是一個重要的參考指標，但它並不能完全代表一個建案的價值。更重要的是，我們應該深入了解公設的實質內容，以及這些公設是否符合自身的居住需求。除了公設的種類與數量，還應關注公設的維護保養情況。一個設備老舊、清潔不佳的公設空間，不僅無法提升居住品質，反而可能成為社區的負擔。此外，住戶是否願意共同維護公設，也是影響社區氛圍的重要因素。
因此，在選擇房屋時，別只將目光聚焦在公設比的數字上，更應該深入了解社區的公設規劃，並評估這些公設是否能滿足你與全家人的生活需求。唯有如此，才能找到一個真正適合自己的家。
而京懋建築自 2011年成立以來，始終堅持「情感建築，訂製生活」的品牌理念，致力於為客戶提供高品質且精緻的住宅產品。京懋建築不僅追求建築物的外觀美感，更強調內在的品質和實用性，並採用最先進的施工技術和高品質的建材，確保每一個項目的堅固耐用和舒適性。同時，在設計過程中將居住者的需求放在首位，量身訂製出最適合現代人的住宅空間。
京懋建築致力於從居住者的角度洞察與創造需求，提供全新的住宅體驗。我們相信，住宅設計不僅應著重於奢華與美觀，更應強調「服務」的功能，因此我們將建築空間的硬體與軟體結合，創造具有多功能性的住宅空間，並導入專人服務及售後巡檢服務，實現完整的住宅服務概念。
│機能建材│
京懋的建築外觀結合立體美觀與耐久性，並提升空間機能。透過深凹窗設計和高效建材提高遮陽避雨、保溫隔熱效果；並搭配大面開窗、軟水系統、VAF 空氣濾淨與制音樓板，將「光」、「空氣」、「水」、「聲音」、「溫度」等生活必需元素巧妙融入空間，提供無形的服務機能。
│減房哲學│
京懋的減房哲學主張「房間不必多，空間不能小」，以適當的房間面寬與縱深，將豐富的住宅經驗轉化為高機能性設計，營造舒適生活感，為住戶創造更多可能性。
│公設空間│
京懋建築專注於提升使用率和深化住戶在乎的細節，不追求公設項目的多寡，而是以情感訂製的用心規劃咖啡廳、宴會廳、健身房和庭院等公設空間，從空間機能和服務面創造新價值。
│專人服務│
一般建設業在交屋時僅提供硬體保固，採取被動式售服。而京懋建築提供主動式服務，不僅有結構、防水、設備 3 項保固，還從交屋起每 2 年提供 1 次社區居家健檢，專人巡檢機電、排水、門扇、衛浴等 7 大項目，皆由京懋員工親自接洽，確保住戶獲得無斷層的服務體驗。
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