重劃區是什麼？買重劃區好嗎？在本篇文章中，京懋建築將介紹重劃區意思、重劃區優缺點，並分享重劃區發展的3種類型，以及買重劃區時可以評估的重點指標，幫助你挑選到適合自己需求的重劃區建案。
| 目錄： |
| 一、重劃區意思為何？住重劃區有哪些優點和缺點？ |
一、重劃區意思為何？住重劃區有哪些優點和缺點？
（一）重劃區是什麼？重劃區定義簡介
重劃區是將原本未開發、畸零雜亂、利用效率不高，或是已開發，但建築物老舊或凌亂的土地，經過政府重新規劃、丈量，將不規則的土地重新劃分，並興建道路、公園、學校等公共設施，變成方正整齊、機能完善的新區域。
而重劃區依據執行主體的不同，又可以進一步分為以下 2 種：
- 公辦重劃區：公辦重劃區由政府主導執行，主要目的是為了促進城市發展、改善基礎設施。政府在進行重劃的過程中，會依據法定程序來進行土地徵收、道路規劃及公共設施建設，並依規定分配土地，確保公共利益得到保障。
- 自辦重劃區：自辦重劃區由私人或民間團體主導，通常是地主或開發商自行規劃執行。雖然由私人主導，但仍需依循相關法規進行，並與政府配合完成土地重劃，最後達成雙方的利益平衡。不過若地主之間意見不一，容易產生紛爭，影響重劃進度。
（二）重劃區有哪些優缺點？
重劃區優點
- 居住環境佳：重劃區通常經過精心規劃，擁有大面積的綠化和休閒空間，能夠提供更好的居住品質。社區內的設施如公園、學校和運動場地也更為完善，讓居住環境更加舒適宜人。
- 街廓整齊：由於重劃區的道路和基礎設施都是全新設計，街道規劃方正，街廓排列整齊。這樣的規劃不僅方便交通，也提升了整體的城市美觀度。
- 房屋品質較新：重劃區的房屋大多是新建物，建築品質相對有保障，建材、設計也更符合現代人的居住需求，例如隔音效果佳、耐震度高、配備更完善等。
- 購屋選擇性多：由於重劃區內有許多新建案正在發展，購屋者可以選擇不同大小、建商和價位的房屋，無論是首購族或是換屋族，都比較容易能找到符合自己需求的房子。
- 發展潛力大： 重劃區通常是城市發展的新興區域，隨著城市擴張，周邊的交通、商業、教育等設施會逐漸完善，房價也具有增值的潛力。
- 價格較為低廉：相較於市中心精華地段，重劃區的房價相對較為親民，對許多首購族來說也更容易實現購屋夢想。
重劃區缺點
- 初期生活機能尚未成熟：重劃區剛開發時，周邊的生活機能通常尚未健全。像是超市、傳統市場、餐廳等生活所需，可能較少或距離較遠。
- 初期點燈率低下：由於許多新建案尚未完全入住，重劃區內初期的居住率通常較低，造成夜間燈光稀少，讓人感覺空曠且冷清，甚至可能出現「空城」的現象。
- 房價波動大：重劃區的房價在開發初期容易出現較大波動。在開發初期，房價可能因市場看好而快速上漲，但若發展不如預期，房價也可能出現下跌。
- 交通壅塞：隨著重劃區大量的建案開發和居民遷入，短期內可能出現交通壅塞問題，尤其是在高峰時段。特別是若公共運輸系統尚未完善，居民主要依靠自行開車，便更容易造成交通瓶頸。
- 發展期程不確定：重劃區的全面開發和成熟通常需要經歷較長的時間，有些開發計畫可能會延遲，或者預期的商業區、學校等基礎設施無法如期落成。
| 一般傳統住宅區 | 重劃區 | |
| 發展潛力 | 發展相對穩定，增值空間有限 | 發展潛力大，房價有上漲空間 |
| 土地規劃 | 較無整體規劃，土地切割零碎，道路不規則 | 經過政府整體規劃，土地切割整齊，道路寬敞，街廓方正 |
| 建築物 | 建築物老舊屋齡較高，建物型式多元。 | 建築物新穎、屋齡較低，外觀較美觀 |
| 生活機能 | 生活機能成熟，但可能面臨老舊管線、交通壅塞等問題 | 初期生活機能不完善，需要時間發展 |
| 價格波動 | 價格相對穩定，波動較小 | 價格波動較大，市場風險較高 |
| 等待時間 | 設施完善，即買即住 | 設施逐步完善，需要忍受建設期間的不便 |
| 周邊環境 | 周邊環境較複雜，可能存在老舊工廠、市場等設施。 | 周邊環境較單純，多為住宅區或商業區 |
| 綠化率 | 較低 | 較高 |
| 學區資源 | 學區資源豐富 | 學區資源可能尚未完善，需要等待學校建設 |
| 醫療資源 | 附近有醫療機構，醫療資源豐 | 醫療資源初期可能不足，需要等待醫療機構建設 |
二、重劃區發展的多元面貌：3 大重劃區類型介紹
簡單了解重劃區的定義以後，其實重劃區也並非單一型態，還可以根據重劃區與既有都市的關係，分為以下 3 種主要類型：
（一）市區內部重劃區／案例：中路、小檜溪
市區內部重劃區位於既有市區內，通常是將老舊、低度利用的土地，如工業區、眷村等，重新規劃為住宅區、商業區或混合使用區。這些區域通常已經擁有成熟的交通、商業和生活設施，重劃的主要目的是改善城市環境、提升土地使用效率和優化區域功能。
以桃園中路重劃區和小檜溪重劃區為例，這 2 個位於桃園市中心的重劃區，不僅擁有成熟的城市機能，更結合了現代化的規劃設計，打造出高品質的生活環境。
桃園中路重劃區
桃園中路重劃區位於桃園市中心，佔地約 120 公頃，是市區內最大的純住宅重劃區。此外，中路重劃區鄰近國道二號南桃園交流道，交通非常便利，居民能快速通達桃園各地以及其他城市。
中路重劃區的另一大特色是公園綠地的規劃。該區內共設有 3 座大型公園以及 6 座兒童公園，綠化率相當高，為居住者提供了極佳的生活品質。這樣的規劃使中路重劃區成為一個集環境保護、住宅與交通便利於一體的優質區域。
桃園小檜溪重劃區
相比之下，桃園小檜溪重劃區則靠近大有大業商圈、中正藝文特區及桃園車站等既有商圈。它兼具市區的成熟生活機能與重劃區的新規劃環境，為居民提供了舊市區所無法比擬的現代化生活品質。
此外，小檜溪重劃區的綠覆率更高達 15%，是目前桃園市綠覆率最高的重劃區。這樣的高綠化率不僅提升了區域的居住品質，還提供了更多的休閒空間，使居民能在都市中享受自然的愜意氛圍。
（二）市區週邊重劃區／案例：經國
市區週邊重劃區是將市區邊緣的土地進行開發，通常是為了因應人口成長或產業發展的需求。相較於市區內部重劃區，市區週邊重劃區的房價相對較親民，且環境通常較為清幽。這些區域通常具有一定的開發潛力，但目前的設施和基礎建設相對較少。
以桃園經國重劃區為例，這個位於桃園市蘆竹區跟桃園區交界處的重劃區，便是市區週邊重劃區的典型代表。經國重劃區緊鄰桃園藝文特區，地理位置優越、交通便捷，未來發展潛力備受看好。桃園經國重劃區座落於國道一號南崁交流道以南的工業區及周邊土地，無論是前往台北市區或桃園國際機場都相當便捷，因此成為進出桃園市的重要交通樞紐，交通便捷性無庸置疑。
在大眾交通運輸方面，經國重劃區也表現不俗。區內的經國轉運站提供了強大的運輸能力，像是是 1816 國道公車，能直接接駁經國重劃區與台北車站，為居住者提供快速、便捷的交通選擇。此外，討論度極高的桃園捷運綠線（G12 站）也將設點於此，使得未來的交通機能進一步提升。
（三）新市鎮重劃區／案例：青埔
新市鎮重劃區與既有市區較為隔離，通常是為了分散都市人口或發展特定產業而規劃。新市鎮重劃區通常涉及大規模的整體規劃，包括住宅、商業、工業和公共設施的配套建設。不過也因為發展速度較慢，所以房價波動較大。
以桃園青埔重劃區為例，這個位處桃園市高鐵站周邊的新市鎮，不僅是交通樞紐，更是一個集結了多項生活機能與發展潛力的區域。
桃園青埔重劃區位於桃園市高鐵站周邊，面積約 490 公頃，是新竹以北最大的重劃區。這個新市鎮重劃區擁有便捷的交通優勢，主要包括高鐵桃園站、機場捷運線的 A17 領航站、A18 高鐵桃園站以及 A19 桃園體育園區站等多項重要交通建設，無縫銜接台灣各大都市與桃園國際機場，成為進出桃園及其他城市的重要交通樞紐。
此外，青埔重劃區內的公共設施和生活機能也相當完善。區內擁有桃園國際棒球場、青塘園、橫山書法公園、桃園市立美術館、橫山書法藝術館等多處休閒及文化設施，不僅提升了居住者的生活品質，還增強了區域的文化氣息。
商業方面，青埔重劃區匯聚了華泰名品城、環球購物中心、新光影城等大型商場，成為周邊地區的重要購物和娛樂中心。
更值得一提的是，政府積極推動的「亞洲新矽谷計畫」以及「桃園航空城計畫」，將青埔重劃區定位為高科技產業與交通物流的核心區域，進一步促進了產業的聚集與發展，帶來大量的就業機會和商業投資，讓青埔重劃區的經濟潛力變得無可限量。
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三、買重劃區好嗎？買重劃區前該評估的指標有哪些？
購買重劃區的房子，除了考量房價、建案品質外，更重要的是評估未來的生活機能與發展潛力，以下為你整理出買重劃區前建議評估的事項，幫助你客觀了解物件是否具有發展空間。
（一）公共建設
公共建設的規模和進度是評估重劃區未來發展的重要指標，包含學校、醫療資源、公園、綠地等。如果這些建設已經到位，未來的生活會更方便，也更有助於房價上升。
（二）商業設施
區域內商業設施的充足程度、商圈的繁華程度將直接影響生活的便利程度，尤其是日常所需的超商、連鎖店和大型賣場。如果重劃區還沒有這些設施，就可能得跑去其他區域購物，對日常生活來說十分不便。
（三）未來交通發展情況
交通是否方便也是很重要的指標。未來的捷運、公車路線或高速公路的規劃會影響到區域的發展和房價，所以購買前可以了解一下區域內是否有交通設施的建設計畫。
（四）大型企業、就業機會
重劃區內是否有大型企業進駐或即將進駐，會影響到當地的就業機會。如果有大型公司在這裡設立辦公室，不僅會帶來更多就業，也會帶動區域內的經濟發展。
（五）政府機關或其他公共部門
政府單位或其他公共部門的進駐，除了能帶來就業機會外，也代表政府對該重劃區的重視。例如，若有市政府機關進駐，將提升區域的行政效率和服務品質。
（六）環境品質
重劃區的環境品質是影響居住舒適度的重要因素，像是周邊是否有工廠或其他污染源、空氣品質的好壞、周邊是否有交通噪音或工廠噪音等。
（七）嫌惡設施
買房時要特別注意區域附近是否有垃圾焚燒場、工廠、殯儀館等嫌惡設施。這些設施可能會影響居住環境的舒適度，甚至影響房價，因此需要特別留意。
（八）地質條件
若重劃區位於地質條件不佳的區域，如山坡地、順向坡等，未來可能面臨地滑、土石流等災害風險。因此購屋前最好了解一下該區域的地質條件，選擇地質穩定的區域，才能確保房子的安全和長期的居住品質。
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四、重劃區建案首選：京懋建築─「情感建築，訂製生活」
台灣的都市計畫歷經數十年的變遷，從早期的工業區域規劃到今日的現代化重劃區發展，各個時期的政策都反映了當時的社會需求與經濟發展步伐。在 1970 至 1980 年代，隨著經濟起飛，台灣許多城市迅速擴張，工業區和住宅區被迅速劃定，為當時的經濟提供了支撐。
到了現代，都市發展進入新的階段，更多的重劃區應運而生，強調綠化、公共設施的優化、以及現代化生活機能的提升，成為現代人尋求高品質生活環境的重要考量。
然而，儘管重劃區帶來了新的發展機會與現代化的生活環境，但並非每個重劃區的房子都適合投資或購買，選對建商與建案更是關鍵！地理位置、基礎設施的完備度以及未來的發展潛力都需謹慎評估。購房者在選擇重劃區時，應該充分考慮個人的生活需求與投資目標，避免盲目跟風。
而京懋建築自 2011年成立以來，始終堅持「情感建築，訂製生活」的品牌理念，致力於為客戶提供高品質且精緻的住宅產品。京懋建築不僅追求建築物的外觀美感，更強調內在的品質和實用性，並採用最先進的施工技術和高品質的建材，確保每一個項目的堅固耐用和舒適性。同時，在設計過程中將居住者的需求放在首位，量身訂製出最適合現代人的住宅空間。
京懋建築致力於從居住者的角度洞察與創造需求，提供全新的住宅體驗。我們相信，住宅設計不僅應著重於奢華與美觀，更應強調「服務」的功能，因此我們將建築空間的硬體與軟體結合，創造具有多功能性的住宅空間，並導入專人服務及售後巡檢服務，實現完整的住宅服務概念。
│機能建材│
京懋的建築外觀結合立體美觀與耐久性，並提升空間機能。透過深凹窗設計和高效建材提高遮陽避雨、保溫隔熱效果；並搭配大面開窗、軟水系統、VAF 空氣濾淨與制音樓板，將「光」、「空氣」、「水」、「聲音」、「溫度」等生活必需元素巧妙融入空間，提供無形的服務機能。
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京懋建築專注於提升使用率和深化住戶在乎的細節，不追求公設項目的多寡，而是以情感訂製的用心規劃咖啡廳、宴會廳、健身房和庭院等公設空間，從空間機能和服務面創造新價值。
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