頭期款怎麼算？買套房頭期款需要準備多少？在本篇文章中，京懋建築將介紹頭期款的算法以及頭期款不夠的解決辦法，並分享除了頭期款外的買房子費用與相關頭期款常見問題，最後還會附上建設公司推薦資訊供參。
一、買套房頭期款要準備多少錢？頭期款從哪裡來？
（一）頭期款怎麼算？簡易頭期款試算範例
頭期款（又稱自備款）是指在購買房屋時，買方必須先支付的一筆款項，這筆款項的多寡會影響到後續的房貸成數以及月付額，且通常佔房屋總價的 20~30%。頭期款的計算公式如下：
頭期款 = 房屋總價 × 頭期款成數
舉例來說，假設房屋總價為新台幣 1,000 萬元，頭期款成數為 20%，則頭期款計算如下：
頭期款 = 1,000 萬元 × 20% = 200 萬元
（二）頭期款怎麼來？買新房頭期款 3 大來源介紹
頭期款的籌措來源主要有以下幾種：
- 自有資金：指買方本身的存款或現金資產，是最為穩健的籌措方式。
- 家庭資助：如果是年輕買家或首次購房者，父母或其他親戚提供的資金援助也可以大幅減少資金壓力，但雙方應事先溝通清楚，以避免未來的家庭糾紛。
- 金融機構借貸：除了向銀行申請房屋貸款，還可以選擇透過其他形式的貸款來籌措頭期款。這種方式的優點是可以快速取得所需資金，但缺點是會增加長期負擔，並且貸款利率通常較高，因此這種方式應謹慎使用，並需仔細評估自身的還款能力。
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二、頭期款不夠怎麼辦？3 招解決買房頭期款不足的問題
（一）退而求其次，選擇其他物件
方式一：選擇其他房屋類型
房屋依完工狀況，大致可分成預售屋、新成屋 2 種類型，而不同類型的付款方式也有所不同：
- 預售屋：預售屋是指尚未完工或正在建設中的房屋，通常購買預售屋的付款方式較為靈活，買方也可以分階段支付款項，而非一次性支付大筆資金。選擇預售屋可以讓買方有更多時間來籌措頭期款，同時也能降低短期內的資金壓力。
- 新成屋：新成屋是指已經完工並可立即交屋的房屋。購買新成屋時，通常需要在短期內支付較高的頭期款以及其他相關費用。雖然新成屋可以即時入住，但因為付款期限較短，因此會對買方的資金籌措造成較大的壓力。
方式二：選擇蛋白區
若預算有限，不妨將目光轉向蛋白區。所謂的蛋白區，是指相較於市中心核心區域（即蛋黃區）的房價較低，但仍具備一定生活機能和發展潛力的地區。選擇在這些區域購房可以大幅降低房屋總價，自然也能減少頭期款的負擔。
方式三：選擇低首付建案
部分建案可能會提供較低的首付方案，以吸引更多買家。這些建案通常是與開發商或金融機構合作，允許買方支付較低的頭期款，讓買方更容易進入房市。
然而，因為房價總額並無減少，所以低首付建案通常伴隨著較高的月付額，因此在選擇這種方案時，務必仔細考慮未來的還款壓力，並確保自己有足夠的收入來應對每月的貸款支付。
（二）提升信用分數
當買房頭期款不夠時，除了考慮改變購屋標的，還可以透過提升信用分數來獲得更多的貸款額度或更優惠的貸款條件，進而減少頭期款的壓力。以下是一些提升信用分數的有效方法：
- 培養個人信用分數：信用分數是貸款機構評估借款人信用風險的主要依據，而較高的信用分數可以使買方獲得更好的貸款條件。為了提升信用分數，建議應保持良好的還款紀錄，避免逾期付款，並盡量減少不必要的負債。
- 提供財力證明：向貸款機構提供詳細的財力證明，如穩定的收入來源、現金流狀況、投資資產等，可以增加貸款機構對於借款人償還能力的信心。
- 提供保證人、擔保品：如果買方的信用分數或財力證明仍不足以獲得理想的貸款條件，可以考慮尋找 1 位信用良好的保證人，或提供有價值的擔保品來增加貸款的通過率。
- 固定存款：保持一定數額的固定存款以向貸款機構展現自己的財務穩定性和償還能力，進而增加貸款申請成功的機率。
（三）使用其他借貸工具
除了銀行申請的房貸之外，也可以尋找其他借貸工具來增貸，以解決沒頭期款買房的問題。
- 保單借款：保單借款是指買方可以利用已有的壽險保單作為抵押，向保險公司申請貸款。而且保單借款不會影響保單的效力，只要按時償還借款，保單的保障功能依然存在。
- 理財型房貸：理財型房貸，也就是俗稱的循環型房貸，是一種新型態的房貸。借貸人在還清部分房貸後，可以將這部分的額度轉換成可循環使用的信用額度，就像信用卡一樣，需要用錢時再動用，用多少算多少的利息。
- 現有房屋轉增貸：如果你已經擁有 1 處房產，也可以考慮透過現有房屋的轉增貸來獲得額外資金。轉增貸是指利用現有房產的增值部分重新進行抵押貸款，以獲得更多的貸款額度。
三、買房要繳什麼稅？除了房子頭期款，還有哪些買房子費用支出？
許多人都以為，只要存夠頭期款就足以買房，但事實上並非如此。除了頭期款和未來的每月房貸以外，買房其實還有其他「隱形頭期款」，如果沒有事先規劃，很容易造成財務負擔。因此在購屋之前，應先做好完善的預算規劃，將所有可能的費用都列入考量，才能避免入不敷出的情況發生。
（一）仲介費
仲介費是指透過房屋仲介公司購買房屋時，需支付給仲介公司的一筆服務費用。買屋仲介費用通常會按照房屋成交價格的一定比例計算，一般約為成交價的 1~2%。
（二）買屋代書費
- 簽約費：代書協助買賣雙方簽訂買賣契約所需支付的費用，買賣雙方皆需支付 1,000 元。
- 產權移轉登記：辦理房屋產權移轉時，需要支付的代書手續費，建物、土地各 1 張，約 9,000~12,000 元。
- 抵押權設定登記：若有辦理房貸還需設定抵押權，每件約 4,000~5,000 元。
- 實價登錄代書費：房屋交易後，代書需代為辦理實價登錄，費用為 1,000 元。
（三）保險費
為保障房屋及自身權益，通常還會投保房屋火險及地震險，提供更全面的保障。一般來說，買房子保險費約為 2,000~3,000 元。
（四）政府各項規費
- 房屋稅： 每年固定繳納的稅款，依據房屋評定現值計算。以自用住宅為例，算法為房屋課稅現值 × 1.2%。
- 地價稅：房屋所佔土地的年度稅款，按地價計算。以自用住宅為例，算法為地價總額 × 2%。
- 契稅：房屋買賣時需繳納的一次性稅款，按照房屋評定現值的 6% 徵收。
- 印花稅：在簽訂房屋買賣契約時，需貼印花稅票，費用為土地及建物核定契價 × 0.1%。
- 地政登記規費：辦理地政手續時需繳納的費用，費用為「申報地價」或「房屋現值」或「權利價值」的 0.1%。
- 抵押權設定規費：為貸款辦理抵押權設定時需支付的費用，費用為權利設定金額 × 0.001。
- 書狀費：產權登記完成後，地政機關會頒發產權書狀，通常為土地、建物各 1 張，費用為單張 80 元。
（五）裝潢費用
買房後的裝潢費用往往是不可忽視的大筆開支。這筆費用的多寡取決於裝潢的規模和標準，從基本的油漆、地板鋪設，到更為高檔的廚衛設備安裝，都會影響最終的支出。
（六）家電及家具費
除了裝潢，還需要購置各種家電和家具，如冰箱、洗衣機、空調、沙發、床等，這些都是新家不可缺少的物品，費用因品牌和規格而異。
（七）大樓管理費
若購買的是大樓或社區，每月還會需要支付管理費，用於負擔公共設施的維護、保養、清潔等服務，一般來說管理費會根據該社區的規模和設施多寡而有所不同。
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四、頭期款常見問題：買房頭期款不夠，可以申請哪些購屋補助？
當買房子的頭期款不足時，除了考慮其他借貸工具外，還可以尋求政府提供的首購屋補助方案來減輕購房壓力，常見的 2 個首購屋補助方案包括「青年安心成家購屋優惠貸款」和「自購住宅貸款利息補貼」。
「青年安心成家購屋優惠貸款」是針對年輕人推出的購房優惠貸款方案。其最大特色是提供低於市場的優惠利率，讓購房者能以更低的成本取得房貸。此外，該方案還提供多元化的利率選擇，以滿足不同借款人的需求。
「自購住宅貸款利息補貼」則是讓購房者在經審查核准後，獲得政府的利息補貼，進而降低每月的還款壓力。為首次購房者，尤其是青年，提供了有力的購屋補助支持，降低了購房的門檻和長期貸款的負擔，讓購房者可以在資金有限的情況下，實現成家夢想。
五、建設公司推薦：京懋建築─「情感建築，訂製生活」
京懋建築自 2011年成立以來，始終堅持「情感建築，訂製生活」的品牌理念，致力於為客戶提供高品質且精緻的住宅產品。京懋建築不僅追求建築物的外觀美感，更強調內在的品質和實用性，並採用最先進的施工技術和高品質的建材，確保每一個項目的堅固耐用和舒適性。同時，在設計過程中將居住者的需求放在首位，量身訂製出最適合現代人的住宅空間。
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