房屋贈與稅計算教學：申報須知、稅率級距與節稅技巧全攻略

房屋贈與稅計算好複雜？贈與稅申報如何進行？本文將介紹房屋贈與稅的定義、贈與稅常見問題，並和你分享贈與稅節稅的聰明技巧。除了贈與稅的專業知識，最後還會附上建設公司推薦資訊，讓你感受房屋賦予的不同價值。

目錄：

一、房屋贈與稅是什麼？房屋贈與稅定義介紹 二、贈與稅申報教學：申報對象、期限、流程與應備文件 （一）課徵房屋贈與稅對象有哪些？ （二）房屋贈與稅申報期限是什麼時候？ （三）房屋贈與稅申報流程為何？房屋申報贈與稅應備文件有哪些？ 三、房屋贈與稅怎麼算？房屋贈與稅計算公式、稅率級距一覽 （一）不動產贈與稅計算公式 （二）房屋贈與稅率級距 四、贈與稅免稅額對象有哪些？贈與稅常見問題懶人包 （一）哪些情況可以不用繳贈與稅？ （二）夫妻離婚時，一方給另一方財產，會被課徵贈與稅嗎？ （三）父母替未成年的子女購買財產會課徵贈與稅嗎？ （四）夫妻之間的買賣是否要申報贈與稅？ 五、房屋贈與稅如何節稅？4 招教你輕鬆省下荷包 方法 1：利用夫妻間贈與免稅額度，改由父母各自贈與 方法 2：分割分年贈與 方法 3：善用婚嫁贈與免稅額 方法 4：善用贈與稅計算區間，達到短期內多筆贈與 六、建設公司推薦：京懋建築─「情感建築，訂製生活」

一、房屋贈與稅是什麼？房屋贈與稅定義介紹

許多父母在子女成年後，為了讓孩子能夠早日擁有自己的家，常常會考慮將名下不動產贈與給孩子。然而，贈與房屋並非單純的過戶手續，背後還涉及了一項稅金——「房屋贈與稅」。

房屋贈與稅如其名，就是當你將房屋無償贈與給他人時，所需要繳納的一種稅金。這項稅的設立，其實是為了防止人們在生前利用贈與方式分散財產，以逃避未來可能需要繳納的遺產稅。

那在什麼情況下需要繳贈與稅呢？如果你在 1 年內將房屋或其他財產無償贈與給他人，並且贈與的總價值（包括房屋、現金等財產）超過了免稅額 244 萬元，此時就需要向國稅局申報並繳納贈與稅。

舉例來說，如果你打算把一棟價值 500 萬元的房子送給孩子，那麼超過免稅額的部分（500 萬減去 244 萬，剩下 256 萬）就需要繳稅。而這筆稅金會根據贈送金額的高低而有不同級距，金額越大，稅率也會越高。 

二、贈與稅申報教學：申報對象、期限、流程與應備文件

（一）課徵房屋贈與稅對象有哪些？

• 長期居住在中華民國境外的國民及非國民並於境內有財產者。
• 長期居住在中華民國境內且於境內或境外有財產的國民。

除此之外，當贈與人符合以下情況時，受贈人（即收財產的人）將成為納稅義務人：

• 如果贈與人在「遺產及贈與稅法」規定的繳納期限內仍未繳納贈與稅，且他在中華民國境內沒有財產可供執行，這時受贈人就需要代為繳稅。
• 贈與人的行蹤不明。
• 如果贈與人在去世時，還有尚未核課的贈與稅，則受贈人需要負擔這筆稅金。

💡何謂長期居住在境內？

1. 有戶籍登記：在贈與房產之前的 2 年內，於中華民國境內戶籍登記。
2. 有居所並且住滿 365 天：如果你沒有戶籍，但有自己的住處，並且在贈與發生前的 2 年內，總共在中華民國居住超過 365 天，那也算是「長期居住在境內」。

（二）房屋贈與稅申報期限是什麼時候？

房屋贈與稅的申報期限是從你贈與房屋的那一天起，30 天內必須向戶籍所在地的主管稽徵機關申報。

比如說，假設你在 3 月 5 日將房屋贈與出去，那麼你最遲需要在 4 月 4 日前完成申報。如果有特殊情況或其他不可抗力的原因，主管機關會再根據實際情況延長申報期限。

如果沒有在規定期限內辦理申報，除了需要補繳稅款外，還可能會被處以最多 2 倍的罰款。不過如果核定的應納稅額在 1 萬元以下，就不會被罰款。並且如果在沒有人檢舉或沒有經過稽徵機關調查的情況下，自己主動補報，那麼除了需要補繳贈與稅和利息外，便不會受到罰款處分。

因此建議大家還是要在規定的期限內準時完成房屋贈與稅的申報，避免不必要的罰款。如果不小心忘記申報，也還是要主動補報，主動處理仍比被查到後處罰來得更輕鬆，才能免去未來的麻煩。

（三）房屋贈與稅申報流程為何？房屋申報贈與稅應備文件有哪些？

步驟 1：稅捐稽徵處申報土地增值稅

• 土地增值稅申報書
• 贈與雙方身分證明文件影本
• 贈與雙方印章
• 土地所有權與移轉契約書正副本各 1 份

註：土地增值稅稅單上需註記無欠繳地價稅。

步驟 2：稅捐稽徵處申報契稅

• 契約申報書
• 贈與雙方身分證明文件影本
• 贈與雙方印章
• 建物所有權贈與移轉契約書正副本各 1 份

註：契稅稅單上需註記無欠繳房屋稅。

步驟 3：贈與人戶籍所在地國稅局申報贈與稅

• 贈與稅申報書
• 贈與雙方的戶籍資料影本（如身分證、戶口名簿、護照、居留證）
• 贈與契約書影本
• 土地增值稅及契稅稅單影本

註：委託代理人辦理者，需要準備委任書及代理人身分證明文件。

步驟 4：地政事務所辦理產權移轉登記

• • 土地登記申請書
  • 土地及建物所有權贈與移轉契約書（已完納印花稅）2 份
  • 土地增值稅、契稅稅單或免稅證明
  • 贈與稅繳清（免稅）證明書或不計入
  • 贈與總額證明書
  • 土地、建物所有權狀正本
  • 贈與雙方的身分證明文件影本

註：委託代理人辦理者，需要準備代理人身分證正本、印章、贈與人的印鑑證明。

 

三、房屋贈與稅怎麼算？房屋贈與稅計算公式、稅率級距一覽

（一）不動產贈與稅計算公式

房屋贈與稅的計算首先會扣除免稅額和其他可扣除的部分，再根據剩餘的課稅贈與淨額，按規定的房屋贈與稅率計算應繳的稅額。詳細的房屋贈與稅的計算公式如下：

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1. 贈與總額－贈與稅免稅額－贈與稅扣除額＝課稅贈與淨額

2. 課稅贈與淨額×稅率－累進差額－扣抵稅額＝應納贈與稅額

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💡房屋贈與價值計算方法是什麼？

當你要將房屋贈與他人時，政府並非以你實際買賣房屋的市價為基準來計算贈與稅，而是以「房屋評定標準價格」及「土地的公告現值」為基礎，來計算贈與財產的價值。

（二）房屋贈與稅率級距

贈與稅率級距指的是依據贈與金額的不同，所適用的稅率也不同。簡單來說，贈與金額越高，所要繳納的贈與稅稅率就越高。以下為 114 年 1 月 1 日（含）以後發生的所有贈與案件適用的稅率級距：

贈與淨額（元）	稅率	累進差額（元）
28,110,000 以下	10%	0
28,110,001～56,210,000	15%	1,405,500
56,210,001 以上	20%	4,216,000

四、贈與稅免稅額對象有哪些？贈與稅常見問題懶人包

（一）哪些情況可以不用繳贈與稅？

根據《遺產及贈與稅法》第 20 條和第 20 條之 1，以下 8 種情況可以不用繳贈與稅：

1. 捐贈給政府、公共教育、文化、公益、慈善機構的財產。
2. 捐贈給公有事業或公營事業的財產。
3. 捐贈給符合規定的教育、文化、公益、慈善、宗教團體及祭祀公業的財產。
4. 扶養義務人支付受扶養人的生活費、教育費及醫藥費等扶養費用。
5. 農業用地及其地上農作物的贈與，但需符合特定條件（如 5 年內未繼續作農業使用者，可能需追繳稅款）。
6. 配偶相互贈與的財產。
7. 父母於子女婚嫁時所贈與的財物，總額不超過 100 萬元。
8. 委託人提供財產成立、捐贈或加入公益信託，並符合相關規定的情況。

（二）夫妻離婚時，一方給另一方財產，會被課徵贈與稅嗎？

夫妻離婚時，如果一方依據離婚協議給付另一方財產，通常不會課徵贈與稅，因為這不屬於贈與行為。但只有在離婚協議書中已明確列出給付內容的情況下，才不會被視為贈與。

若離婚協議書以外還有額外的財產給付，並且無法證明是離婚時的約定，且屬於無償移轉的情形，則可能會被視為贈與，此時便會課徵贈與稅。

（三）父母替未成年的子女購買財產會課徵贈與稅嗎？

父母替未成年的子女購買財產時，若無法證明購買財產的費用來源屬於未成年子女，則會被視為父母的贈與行為，需依規定繳納贈與稅。

（四）夫妻之間的買賣是否要申報贈與稅？

夫妻之間的財產買賣不需要申報贈與稅。根據法律規定，夫妻之間屬於配偶關係，而非血親或姻親，因此夫妻間的財產買賣不會被視為贈與行為，無需申報贈與稅。

五、房屋贈與稅如何節稅？4 招教你輕鬆省下荷包

想要將辛苦打拚的房產無償贈與給下一代，卻擔心龐大的贈與稅吃掉大半財產嗎？別擔心！其實透過一些節稅技巧，就能讓你在完成財產移轉的同時，也能將稅負降到最低。

方法 1：利用夫妻間贈與免稅額度，改由父母各自贈與

前文有提到配偶間相互贈與的財產，不計入贈與總額，也就是說夫妻間的贈與是免徵贈與稅的。因此如果父母想要將房屋贈與子女，可以透過夫妻各自贈與的方式，達到節稅的效果。

當夫妻兩人將房屋分別贈與子女時，每個人都可以享有各自的免稅額度（244 萬元），這樣就能夠充分利用兩人的免稅額度，進而減少贈與稅的繳納。

方法 2：分割分年贈與

如果要贈與的財產價值超過了免稅額度，最直接的方法是將財產分割成多次，並逐年贈與。將每年贈與的金額都控制在免稅額（244 萬元）以內，這樣每年都可以利用免稅額度，避免一次性贈與過多而產生贈與稅。

方法 3：善用婚嫁贈與免稅額

在子女結婚時，父母除了每年固定的贈與稅免稅額外，還可以額外利用婚嫁贈與免稅額（前後 6 個月內 100 萬元），也就是說父母除了原本的 244 萬元以外，還可以再各自贈與子女價值在 100 萬元以下的財產，這些範圍內的財產都不會被課徵贈與稅。

方法 4：善用贈與稅計算區間，達到短期內多筆贈與

贈與稅的計算區間是以「1 年」為單位，也就是說，每年的 1 月 1 日至 12 月 31 日為一個計算區間。在這一個區間內，只要贈與的總額不超過免稅額，就不需要繳納贈與稅。因此許多人會善用這個規定，將大筆的贈與分攤到不同的年度，以達到節稅的目的。

舉例來說，如果你在 12 月將房屋贈與子女一部分價值，而在次年 1 月又贈與另一部分，這樣這 2 筆贈與就會分別計算在不同年度。每年都各有 1 次免稅額，這樣就能在 2 個年度內使用 2 次免稅額度。

六、建設公司推薦：京懋建築─「情感建築，訂製生活」

房屋贈與，承載的不僅是財產的轉移，更是一份深厚的情感傳承。對於家庭來說，將房屋贈與下一代，象徵著對未來的期盼與對家的延續。而一處理想的居所，應該能滿足每一位居住者的需求，同時承載代代相傳的美好記憶。

京懋建築自 2011 年成立以來，始終堅持「情感建築，訂製生活」的品牌理念，致力於為客戶提供高品質且精緻的住宅產品。京懋建築不僅追求建築物的外觀美感，更強調內在的品質和實用性，並採用最先進的施工技術和高品質的建材，確保每一個項目的堅固耐用和舒適性。同時，在設計過程中將居住者的需求放在首位，量身訂製出最適合現代人的住宅空間。

京懋建築致力於從居住者的角度洞察與創造需求，提供全新的住宅體驗。我們相信，住宅設計不僅應著重於奢華與美觀，更應強調「服務」的功能，因此我們將建築空間的硬體與軟體結合，創造具有多功能性的住宅空間，並導入專人服務及售後巡檢服務，實現完整的住宅服務概念。

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